Comprendre et minimiser l’impôt sur la fortune immobilière
Depuis 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF, se concentrant exclusivement sur les actifs immobiliers. Le seuil de déclenchement reste fixé à 1,3 million d’euros d’actifs immobiliers nets.
L’évaluation au plus juste constitue la première étape. La résidence principale bénéficie d’un abattement automatique de 30%, mais c’est l’évaluation des autres biens qui nécessite une attention particulière. Une évaluation réaliste, tenant compte de l’état réel du bien et du marché local, permet d’éviter une surévaluation pénalisante.
La déduction des dettes représente un levier majeur. Tous les emprunts contractés pour l’acquisition, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers sont déductibles. Même les travaux d’entretien financés par crédit peuvent être pris en compte s’ils sont engagés sur un bien donné en location.
Le démembrement de propriété offre une solution structurelle. L’usufruitier déclare 100% de la valeur du bien à l’IFI, tandis que le nu-propriétaire ne déclare rien. Cette technique permet d’organiser une transmission progressive tout en optimisant la charge fiscale immédiate.
L’investissement dans les biens professionnels exonère totalement ces actifs de l’IFI. Un bien loué à votre société d’exploitation dans des conditions normales échappe ainsi à l’impôt, sous réserve de respecter certaines conditions de détention.
Le réduction d’impôt pour dons permet de diminuer l’IFI de 75% des versements effectués à des organismes d’intérêt général, dans la limite de 50 000 €. Une contribution philanthropique devient ainsi doublement avantageuse.
