Les critères de choix entre pierre et papier
Le débat entre investissement immobilier et placements financiers anime régulièrement les épargnants. Chaque option présente ses avantages propres, et l’arbitrage dépend essentiellement de votre situation personnelle.
La rentabilité comparative varie selon les périodes. Sur longue période, l’immobilier parisien a affiché une performance annuelle moyenne de 6% à 8%, contre 8% à 10% pour les actions. Mais ces moyennes masquent une volatilité bien plus forte pour les marchés actions, tandis que l’immobilier progresse de manière plus linéaire.
L’effet de levier constitue un avantage décisif de l’immobilier. Emprunter à 1,5% pour investir dans un actif rapportant 4% net génère une rentabilité capitalistique considérable. Les marchés actions ne permettent pas un tel levier sans risques démesurés.
La fiscalité des revenus favorise nettement l’immobilier, notamment en LMNP où l’amortissement peut neutraliser totalement l’impôt. Les dividendes d’actions subissent la flat tax de 30% ou le barème progressif, tandis que les plus-values immobilières bénéficient d’abattements pour durée de détention.
La liquidité penche en faveur des actifs financiers. Vendre des actions ou des parts d’OPCVM prend quelques jours, tandis qu’une transaction immobilière requiert plusieurs mois. En cas de besoin urgent de trésorerie, cette différence devient cruciale.
La charge de gestion s’avère plus lourde pour l’immobilier : recherche de locataires, entretien du bien, litiges éventuels. Les placements financiers, surtout dans le cadre d’une gestion déléguée, nécessitent un suivi minimal.
La protection contre l’inflation avantage l’immobilier. Un bien physique et des loyers indexés préservent le pouvoir d’achat, alors que l’inflation érode la valeur des obligations et pénalise les actions de sociétés incapables de répercuter la hausse des coûts.
Le facteur psychologique ne doit pas être négligé. Beaucoup d’investisseurs dorment mieux avec un appartement bien réel qu’avec des lignes sur un compte-titres. Cette sérénité a une valeur que les ratios financiers ne capturent pas.
La décision optimale consiste généralement à panacher les deux approches plutôt qu’à choisir exclusivement l’une ou l’autre. Une allocation de 50-60% en immobilier et 40-50% en actifs financiers offre un équilibre satisfaisant pour la plupart des patrimoines.
